マイホームの頭金はいくら必要？？　[Part １]

頭金いらないは　ホント？ウソ？
1. 頭金とは
土地＋建物の１０％って？
1. 土地
まとめ
終わり

頭金いらないは　ホント？ウソ？

若くして新築を建てるとなるとどうしてもお金をどうしようかと考えるかと思います。
そこで今回は２０代で家を建てる、これから考えようとしている方達に少しでも参考になるよう私の体験をふまえて書き残していきたいと思います。

頭金とは

頭金は住宅ローンを組む前提で必要になるまとまった現金です。
土地＋建物の全てをローンに組み込むフルローンから
全てではなくその一部をまとまった現金(頭金）で支払い残りをローンとして組むものがあります。

頭金を用意することで住宅ローンの借入金額を減らす事ができます。
そして頭金０で家を買うと手出しが全くないと思われますが本当に０円と言うわけではないことに注意してください。

貯金０、頭金０は諸費用を考慮していない考えなのではないかと思います。

最低でも自分達の欲しい土地と建物の代金の１０％は必要になるのではないかと思います。

次の章から実際の１０％は何に必要なのか解説していきます。

土地＋建物の１０％って？

例を使って土地、建物それぞれ説明していきます。

土地　５００万円
建物　２５００万円
合計　３０００万円

これの１０％は３００万円になりますね。

その３００万円の内訳は

土地　５０万円

建物　２５０万円

このお金を最低でも用意しましょうという話です。

今回は土地について解説していきます。

土地

土地は

自分で探すパターン
ハウスメーカー、工務店に協力してもらうパターン

があると思います。
お願いするときは探してもらう手間賃もかかる可能性があります。

私は全て営業さんのご好意で探していただきました。

ここでは実際に土地が決まって契約するところからの説明をします。

土地の購入時に発生する費用と購入後に発生する費用があります。

購入時に発生する費用としては

手付金
印紙代
登記費用

仲介手数料

他にもあるのかもしれませんが今まで言われてきたのはこのくらいかと思います。

仲介手数料

売主(土地の所有者）と買主(自分達）の間に入る業者に対して払うものです。
欲しい土地を自分で見つけて売主と売買できたり、不動産業者が持っている土地であればこの費用は発生しないと考えて良いと思います。

私はハウスメーカー担当営業さんが土地を探してくださり、その土地は不動産業者が持っていた土地でしたので手数料はかかりませんでした。

手付金

土地売買契約を交わすときに売主に払うお金です。

このお金は土地の金額に対し１０％が一般的にみたいです。
あくまでも相場なので売主が自由に決められるところになります。

なぜ手付金があるのか

ですが、これは大きな金額が動く契約の中で買主がいきなり「買うのやめました！」なんて言われないようにするためです。
売主からするとこの手付金があることで「この人はきちんと購入の意志があるんだな」と安心できるものでもあります。

ここの金額は相場が１０％と書きましたが悪い話だけではありません。
お金は最終的に土地代金に含まれていくので、土地代金とは別にお金がかかるものではないというのがポイントです。

私は不動産業者が持っていた早く売りたい土地だった事、ハウスメーカーの営業さんの交渉により

２％程度ですみました。

印紙代

これはよくわかりません(笑)
領収書は貼ってある切手みたいなやつです(笑)

大体支払うお金が多くなると印紙代も高くなっていく感じです。
ただ１００万円単位の金額であれば数千円で済むみたいです。

これは土地代とは別で確保しておかなければいけないお金です。

登記費用

これは所有権を売主から買主へ移転させる手続きで必要になる費用になります。

登録免許税と司法書士に依頼した時の報酬金が費用としてかかります。
登録免許税は計算方法があるみたいです。
固定資産税評価額の２％が登録免許税となるらしいです。

司法書士報酬は５〜１０万円が一般的みたいです。
これも決められた金額はないので目安になります。

私は３万弱でした。
地域によってかなりばらつきはあります。

そしてこれは自分でもできるらしいです(笑)
ただ時間と労力に見合った金額かは本人次第になってくるし間違っていた時の対処法が見えづらいので依頼することをお勧めします。

これも土地代とは別で用意が必要です。

後日振込なのは手渡しなのかわかりませんが確実にかかるので準備しましょう。

購入後発生する費用としては

不動産取得税
固定資産税・都市計画税

地盤改良費用
インフラ設備引き込み費用
古家の解体費用

大体こんな感じなのかと思います。

下３つは費用が発生する人、発生した場合の金額にかなりの幅があります。

私は地盤改良で数十万単位でお金がかかりました
これは土地を買って自分の土地になってからでないと地盤調査できないのでほぼほぼ賭けみたいなものです(笑)

上２つは皆さん必要になるケースがほとんどだと思います。
その２つを解説していきます。

不動産取得税

これは土地を取得したときに１度だけ課せられる税金になります。

自分の土地になってから数ヶ月後に納税通知書がきて支払うことになります。

私はまだこの通知が来ていません。
4月につなぎ融資を使って土地の決済をしました。
おそらく来年の早い時期に来るかと思います。

金額も計算方法は固定資産税評価額×税率（土地は３％）となるそうです。
評価額は実際の土地購入価格より低いので予め知っていればびっくりする金額ではないと思います。

固定資産税・都市計画税

土地や家といった不動産の1月1日時点での所有者に対して毎年課せられる地方税なのですが、これは土地の所有権の移転がされた日までは売主の持ち物です。それ以降は買主(自分）の持ち物です。
自分の持ち物になった後の税金はこちらで払うのですが、大抵売主は一括払いをしていると思いますので売主と精算することになります。

自治体によって税率が変わりますが固定資産税は標準税率は１．４％となっております。
都市計画税も自治体で変わりますが多くの自治体で０．３％に設定されています。

固定資産税・都市計画税＝固定資産税評価額×税率(１.４％＋０.３％）

になります。